2010年08月26日

中古住宅をリフォームする

今回の夏休み、我が家は、再び引っ越した。
先の記事に書いてきた『自宅』への引っ越しだ。

引っ越しまで2ヶ月近くあったので、リフォームはDIYを併用。
当初、勾配天井の2階の部屋のクロス張り替え、テレビアンテナ+電気工事、
ブロック塀の撤去だけを業者にお願いするつもりだったのだが、
結局、LDKも含めた居室部分のクロス張り替えを全面的にお願いし、
テレビアンテナ+電気工事、ブロック塀の撤去と3つの業者に、
リフォームをお願いした。

そして、洗面所とトイレのクッションフロア張り替え、洗面所の設備扉のリメイク、
ブロック塀を撤去した後へのラティス設置、花壇新設、鍵の交換を
DIYにて行う予定だった。
・・・ところが、あまりの暑さに、やる気がなえ、一時中断中。
現在のところ、クッションフロア張り替えと、ラティス設置、鍵交換だけが終わっている。
涼しくなったら、洗面所の設備扉リメイクと花壇新設を行おうと思っている。

さらにさらに、クロスを張り替えてもらったのだが、階段・廊下は張り替えていないので、
なんとなく、気になって、何箇所か、ウォールステッカーを貼った。
これが、一番熱心に行った『リフォーム』かもしれない。
最初は、大きなものをドカ〜ンと貼ろうと思っていたが、
夫が嫌な顔をするので、ポイント、ポイントに貼ることになってしまったが、
これはこれで、さりげないアクセントになっている。

wallstekar.jpg
(玄関正面の壁の天井際に『フクロウ』)

wallstekar2.jpg
(階段を登りきった正面の壁の床際に『コトリ』)

学校が始まり、少し涼しくなったら、残りをやらなければ・・・。
まだまだ、住みよい家になるまでには、もう少しかかりそうだ。
posted by 荷葉 at 11:03| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月20日

自宅購入への道J

【とうとう、引渡しの日 64日目】

とうとうやってきた引渡しの日。
銀行で、司法書士への委任状、引渡完了書類、火災保険申込書、振込伝票、出金伝票などを書いて、
あとは、融資の実行を待つ。
昔は、実行までに時間がかかることも多く、不動産会社の人は、話をつなぐのに苦労したそうだ。
今は、だいぶ時間も短くなったらしい。
売主の口座も、夫の口座も、融資してくれる銀行も、全部同じで、違うのは、支店だけ。
他行が絡まないため、銀行の人も、気楽そうだった。

融資の実行を待つ間、売主さんといろいろ話をして、住むまでに時間があるので、
日焼け防止につけているカーテン、ブラインドは、全て置いて行ってもらうことになった。
ちょっとした悩みの種だったので、ラッキーだ。
また、電話の基地局の話も話してくれたのだが、今のアパートと、基地局が変わらないので、
電話番号も変わらないのでは、という話だった。
今年は、幼稚園のクラス役員をやっているので、電話番号が変わらないと、とても助かる。

無事に、融資の実行があり、振込、出金なども終わり、支払う現金を引き渡して、
建築時の図面や測量関係の書類、家の鍵などを頂き、引渡完了書類を交換して、
銀行でやることは、終了した。

売主さんと買主の私たち夫婦、双方の不動産会社の担当者で、現地に移動。
今回の売買に当たって、復元した境界鋲や境界票を確認したり、
売主さんに、家の中の事を聞いたりして、現地内覧も終了した。
境界鋲を確認する時に、売主側の不動産屋が境界鋲の場所を示してくれたのだが、
またまた、驚きの事実がわかった。
売主さんが、新たに購入した帯状の土地は、売買に当たっての境界確認のため、測量したところ、
物件@の底地よりも長く延びていた細い部分の一部が、私道のど真ん中に突っ込んでいたようだ。
細い部分の先端は、私道の『ど真ん中』に、境界鋲が打ってあり、
見たところ、長さ数m、幅数cmで、『現状は道路』なのだ・・・。
開発されたのは、昔々の話で、どうしてこうなってしまったのか、さっぱりわからないのだが、
ともかく、私道持分はないものの、私道として使われている部分には、
私たちが購入した土地の一部があることがわかった。
この私道を分断するように存在している宅地部分が、どんな影響を持つのか、
今のところ、考える暇はないので、後々、考えることにする。

引渡しの後、私たちだけ残って、家の中をあちこちくまなく調べる。
納戸の作り付けの棚は取れるかもしれないだとか、階段のクロスが思っていたよりも汚かったとか、
クロスを拭いてみたけど、きれいにはならなかったとか、
巨大な玄関収納には、クローゼット機能もついていたとか、
安心して、見ることができたので、けっこういろいろな事がわかった。
中でも、一番びっくりしたのが、シーリングライトが直付だったこと。
リビングと夫婦の寝室には、今使っているリモコン式のシーリングライトを取り付ける予定だったので、
引掛シーリング(ローゼット)というものに変更してもらう必要がある。
根太の位置などの関係もあるので、これも業者に依頼することになる。
そして、今回の売買に当たって売主さんが購入された帯状の土地にあるブロック塀が、
ヒビが入って、グラグラしているところもあるなど恐ろしく老朽化していることも判明。
これも、撤去→新設の必要がありそうだ。
さらに言うと、このブロック塀には、消化器がついていて、持ち主不明だし、
(売主さんいわく、「自治会か、以前の持ち主」)
売買に当たって新設された境界票が、ブロック塀の天辺にくっついているので、
ブロック塀撤去の後、復元を土地家屋調査士に依頼しなければならない。

中古住宅を買うと、買った後に思わぬお金がかかるというが、本当だ。
我が家の場合、当初、資金計画を立てたときには、
全てのリフォームを業者に依頼するケースで考えて、予算を立てていたので、
DIYを活用する(・・・せっかく得た知識を活用したい!!)ことになり、
思わぬ費用にも対応できそうなのが、幸いだ。
しかし、ブロック塀に関しては、消化器や境界票の問題もあり、
すぐに、実行するというわけにも行かず、あちこちと調整が必要になりそうだ。

一応、自宅購入への道は、終点にたどり着いた。
実際に住むまでは、まだまだ先があるのだが、
どこのリフォームを行い、どこからどこまで業者に依頼するのか、
どこの業者に依頼するのかなど、やらなければならないことも多い。

家を買うって、けっこう面倒だ・・・・。
posted by 荷葉 at 16:32| Comment(2) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月07日

自宅購入への道I

【本審査に通った48日目】
私は、売買契約前からの購入ブルーのおかげで、あまり熱狂的に購入したいわけでもなく、
『本審査に落ちたら、別の物件を探そうかな〜〜』などと調べ物狂の欲がうずいていたのだが、
残念なことに(笑)、本審査に通ったとの連絡が来た。
引渡しなどの日程調整に入るため、こちらの希望を伝える。
B不動産の担当者いわく「希望通りになると思います」
夫の休みはシフト制なのだが、引渡し日は次月のシフトにかかってしまう。
休みの希望は出していて、希望を出した日はだいたい休みになるのだが、
実際に取れるかどうか、ヒヤヒヤだ。


【火災保険を決める52日目】
火災保険については、契約した後から、ずいぶん調べ、悩んできたのだが、
結局、紹介してもらったものに決めた。
ネットで安いと評判の「住自在」も検討し、見積もりも取ったのだが、
やっぱり、債務者集団割引15%の存在は大きい。

ついでに、この日、休みだった夫に、上司から電話が入り、
休みに希望を出していた日を出勤してもらえないかと打診された。
引渡し日ではない日だったのだが、話の流れで、引渡し日は休めるのか聞いたところ、
引渡し日は休みにできると言われたので、休みの問題も解決した。


【転居の問題 54日目】
中古住宅を購入すると、引越していないのに『転居届』を出すように言われる。
これは登記申請の際の登録免許税を安くするために必要な『住宅用家屋証明書』を取る時に、
住宅に使う証明として、住民票を使うためだ。
一応、住民票が移っていなくとも、賃貸契約書と上申書のようなものを用意すれば、
購入した物件に住むことが確認されるため、住宅用家屋証明書は取れるようなのだが、
賃貸契約書+上申書で、住宅用家屋証明書を取るケースは、非常に少ないと思う。

我が家の場合、転居届を出しても大丈夫かどうかは、学校との相談と言うことになる。
転校がないので、実際に転居するまでは、
旧居と新居の使い分けを内部処理としてしてもらえるか、担任に相談した。
年度途中なので、地域の役員などの問題はなく、
役所関係から来る書類だけ、学校で気をつければよく、
問題はないとのことなので、融資契約までに転居届を出すことになる。

住宅を購入した時に、数週間〜数ヶ月の間、実際に住んでいる場所と住民表上の住所が異なるケースは、
取り立てて、珍しいものではなく、学校もきちんと対応してくれる。
調べたところ、転校を伴う場合であっても、何とかなりそうだ。
(転校を伴う場合、学区外通学の許可などが必要になると思う)


【購入物に頭を痛める55日目】
この日に限って頭を痛めているわけでもないのだが、
買い換えなければならないもの、新しく買わなければならないものの金額に頭を痛めている。
使えるものは全部使うのだが、環境が変わるわけで、買わなければならないものも多い。
当面、一番費用がかかりそうなのは、『就寝』に関係するものだ。
今は、畳に布団なのだが、新居ではベッドになる。
『買っちゃえば?』と夫は言うのだが、何を買うかが問題なのだ。
今回、自宅購入を考えたのは、子供部屋の必要性からなのだが、まだ、メイは一人で寝られない。
もちろん、ジンも一人で寝られない。
いつかは一人で寝るようになるのだろうが、【今】、一人で寝るためのベッドを購入すると、
『やっぱり一人で寝られない』と言われた時に、みんなで寝られない難点があり、
どうしたものか、頭を痛めていると言うわけだ。
おそらく、当面は、子供部屋のどちらかに、私とメイ、ジンの3人で寝ることになるのだが、
新居の子供部屋はフローリング、今は畳に布団、
しかも、シングルにメイ、ダブルに私とジンという構成で寝ている。
フローリングなので、直に布団を引くわけにもいかず、何かしらのものを置く必要があるのだが、
いつか使わなくなるダブル布団用のものを買うのが、もったいないと思ってしまう。
何か、いい案はないものか・・・。


【建築の図面は面白い57日目】
買うもののこととか、リフォームしたいと思っていることとか、考えていて、
建築の図面と、にらめっこしていた。
けっこう、面白いものだと思う。
当たり前なのだが、図面を見ていると、知りたいことが、だいたい分かる。
載っているメーター数などは、壁芯からのものなのだが、載っているメーター数から考えて、
購入するもののサイズを考えれば、基本的に余裕を見て置ける。

物件自体は空き家なので、ずいぶんと広く感じるのだが、
思っていたより狭かったり、広かったりすることがわかった。
結局、図面を良く見て分かったことが原因で、夫が考えていたりフォームをつぶしてしまった。

リフォームに関しては、クロスと玄関の鍵がメインで、あまりする予定がない。
給湯器の交換も考えていたのだが、新商品が発売されるらしいということも分かり、
もう少し、検討の余地があることもわかったので、当面、様子見とする。
クロスの張り替えも、自分でやってみたいところなので、
勾配天井で、天井高の高いLDKなどは、業者に依頼し、あとはDIYしたい。
鍵の交換も、なんとなくDIYで出来そうだ。
引渡しから、引越まで時間があるので、引渡しの後、じっくり眺めて、検分して、
出来そうなところを自分でやることになると思う。
残念ながら、夫はあまり乗り気でないので、私がコツコツやることになりそうだ。
まるまる2ヵ月半あるので、何とかなるだろう。
posted by 荷葉 at 22:38| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年07月01日

自宅購入への道H

【もう後戻りできない売買契約 38日目】
売買契約の日、住宅ローンの本審査に必要な住民票などを取るために、早めに家を出た。
売買契約は、売主側の不動産屋で行うのだが、キッズスペースがあるので、安心と考えていた。

住民票などを取った後、売主側の不動産屋に出向くと、売主さんはもう来ていた。
子供たちをキッズスペースに残し、応接スペースで、売買契約をする。
まず、重要事項説明からなのだが、キッズスペースに飽きてきた子供たちが出入りし、落ち着かない。
結局、メイにお金を渡し、「近くの本屋で本を買ってきていいよ」と言う羽目になった。
書類自体は、あらかじめ、吟味しておいたので、あまり面白くもなんともないものだった。
どちらかというと、重要事項説明後、売主さんから聞いた物件の状況とか、近所の様子のほうが、
参考になり、面白かった。

とても興味を引いたのが、近隣自治会の関係。
物件@のある地区は、500軒近くある分譲地からなる巨大自治会だと思っていたのだが、
物件@を含む40軒くらいは、巨大自治会には加入せず、別の自治会を構成しているとのこと。
こじんまりとした自治会なので、大きな行事とかはなく、行事は納涼会程度。
ゴミ捨て場の掃除当番と班長が回ってくるくらいで、自治会の負担が軽いらしい。
ただ、巨大自治会との関係は、あまり良好というわけではないようだ。
子ども会は、合同でやっているとのことなので、自治会創世期の方たちの関係が良好でないのかもしれない。

それともう1点、通行権承諾書を頂いた後、さらに売主側の不動産屋が聞き込みを続けてくれたようで、
前面の私道に関して、また、新しい事実がわかった。
例の強硬に反対した方が転居した後、市道として寄付する申請を行ったそうだ。
だが、市との調整が難航し、そのままになっているとのこと。
何の調整が難航しているのかまではわからなかったようだが、
前面私道に関して、昔から、市に寄付しようという動きが何回か起こっているらしい。
ご高齢の方は市道と勘違いしている方もおられるようだが、
現状が、よく把握できていないのかもしれない。

ともかくも、売買契約が済んだ。
住宅ローンの本審査が否決でない限り、手付け放棄をするなど、解約には、金銭負担が必要となる。
もう、後戻りは出来ない。
住宅ローンの本審査に通るのを願うばかりだ。
posted by 荷葉 at 20:33| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月11日

自宅購入への道G

【購入ブルーに陥る 32日目】
このまま、通行権承諾書を取る際に、問題が起こらなくて、住宅ローンの本審査に通れば、
住宅購入できそうな見込みとなった。
買い換えなければならないもの、捨てるものなどの判別も、始めている。

今の住居の近くは、メイにとっても、ジンにとっても、遊び相手に事欠かない子供の多さで、
彼らは、楽しく暮らしている。
もちろん、このまま、購入と言うことになれば、転校もないし、転園もない。
あまり環境的に大きな変化がないとはいえ、休みの日の遊び仲間などは、どうなのだろう?
物件@の周囲を見て歩いた限りでは、子供がいる家庭も、そこそこあるようだし、
学校から配布された新年度の登校班関係の手紙でも、あの狭い範囲で3班あったので、
小学生も、割といるようだ。

でも、どうなのだろう?
年齢の違い、性格的に合うかどうかなど、心配は尽きない。

住宅購入をする時には、どこかで思い切る必要があるとも聞いたことがある。
長い期間探していると、気分的に上がったり下がったりすることもあるようだが、
私は、気分的に上がったり下がったりする暇もなく、ここまで来てしまった感じだ。
とりあえず、今は、自分で出来ることがなくて、報告待ちなのだが、
ここ数日、ちょっと「購入ブルー」のようだ。
面倒だと言う気持ち、やっぱり止めておいた方がいいかなと言う気持ち、
このままで、何とか、子供部屋を工夫して暮らしていけないかなという気持ちが、
ムクムクと起きている。


【通行権承諾書が取れた 33日目】
B不動産から連絡があり、売主側の不動産屋より、通行権承諾書が取れたとの連絡があったとのこと。
まったく問題なく、印鑑を押してもらえたそうだ。
通行権承諾書を取る時に、売主側の不動産屋が聞き込んできたところによると、
だいぶ以前に、前面私道を、市道に移管しようという動きがあったのだが、
1軒、強硬に反対された方がいて、市道移管申請の話は立ち消えになってしまったのだそうだ。
現在、強硬に反対された方は、すでに売買して転居しておられるとのことだった。
このため、ご高齢の方の中には、前面が私道でなくて市道だと思っている方もいたそうで、
通行権承諾書をもらいにいって、驚かれたそうだ。

そして、売主側としては、どうしても月末までに売買契約をしたいとのことなので、
何とか都合をつけてほしいとの話。
購入ブルーでもあったので、出来れば月を越したかったところだが、
月末に都合をつけることにした。


【売買契約日が決まった 35日目】
売買契約日が月末に決まった。
重要事項説明書をあらかじめ見せてほしいと言うと、
売主側の不動産屋が作るので、まだ手元にないとの話。
明日には手に入るというので、早急に見られるようにしてほしいと依頼した。
通行権承諾書の件のおかげで、私の中では、売主側の不動産屋に対して、
今ひとつ、信が置けない気持ちがある。
B不動産も、しっかりチェックしてくれると言っていたが、
自分の目でも、もう一度、いろいろなことを確かめないと、
ちょっと不安だ。
posted by 荷葉 at 00:16| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月31日

自宅購入への道F

【とりあえず、中間雑記 29日目】

私たちが、家を購入しようと思って、一番最初に不安を感じたのは、
【住宅ローン】だった。
住宅ローンの事前審査に通るかどうかで、
購入できるかどうかが決まると考えていたのだが、
拍子抜けするくらい簡単に、不安は解消された。
今回、事前審査は4行出したのだが、
詳細を教えていただけなかった1行を除き、
残りの3行では、担保価値がある不動産なら、
住宅ローンが使えそうだということがわかった。

一番問題だったのは、自分たちの条件に、比較的合致した物件@だ。
敷地面積が狭いため、担保価値に問題があると考えられていたが、
問題は、敷地面積ではなかった。
建てた後に行われた国土調査の結果により敷地面積の大幅な減少。
それに伴っての容積率オーバー。
前面私道の持分も、過去に置き忘れている上に、
承諾書もないままの売買が、大きな問題だった。

物件@は、前にも書いたが、売り出して半年以上経っており、
価格も500万以上、下げている。
今の状況では、帯状の土地を取得し、容積率オーバーは解消され、
通行権承諾書も取ることになっているのだが、
2つとも、つい最近、動き始めた事柄なのだ。
500万以上売値を下げる前に、帯状の土地の取得、通行権承諾書の取得に動けば、
おそらく、売値を500万も下げる必要はなかったのではないかと思う。

今回の売買において、物件@の売主は、いったい、いくらの損失を出すのだろう。
帯状の土地の価格は、路線価で、130万ほど。
売買地価は、もっと高いだろうし、登記費用もかかる。
通行権承諾書にも、いくらかかかるのかもしれない。
しかも、売主の転居後、ハウスクリーニングなどもされている。
我々にとっては、ありがたいことなのだが、他人事ながら、心配だ。

不動産売買は、一生のうちに何回も体験することではないので、
やはり、信頼できる不動産会社を選ぶことが、一番重要なのだと思う。
もちろん、売る側でも、買う側でも・・・だ。
そして、売主も、買主も、自分自身で、
不動産売買について、勉強することが必要なのだと思う。
私も、まだまだ、勉強が必要だと思っている。
posted by 荷葉 at 11:50| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月26日

自宅購入への道E

【まだ確認出来る点が残されている 24日目】
昔の所有者が身内に贈与した後、贈与された身内は、
結婚し、住所の変更登記をしていた。
変更された住所は、住居表示実施前のものであったので、
役所で、住居表示実施後の住所を確認した。
(「○○町×番地が○○町の何丁目何番何号になったのか」なら、
行政の事情で変更されたことなので、役所で教えてもらえる。)
変更された住所に、まだ住んでいれば、私道持分を別個の売買として
譲り受けられる可能性に期待したのだ。
役所で、住居表示実施後の町名と番地はわかったのだが、
住居表示実施の通知を出した記録に、該当する姓の方はいないといわれた。
『住居表示実施時点で、転居していたと思われる』とのことだった。
実際、役所で確認した住所に行ってみたが、該当する姓はなかった。


【最後に確認する点 26日目】
売主が、物件@を容積率オーバーから救うために購入する帯状の土地は、
家屋の底地より長く飛び出していて、
私道に沿うように細長い状態になっている箇所がある。
私道に沿って細くなっている箇所を、分筆し、公衆用道路に出来れば、
私道に対する所有権が発生し、
問題が解決すると考え、現地で、境界標などの状況を確認する。
その上で、メイの同級生の父親が土地家屋調査士をやっているので、
問い合わせてみた。

物件@、前面私道、帯状の土地の状況を話し、意見を聞いたところ、
『帯状の土地を分筆し、公衆用道路には出来ないと思われるが(現状道路でないため)、
物件@のように、私道持分の売買が漏れたまま、
何回も売買されているケースは、割とあり、
忘れられた私道持分の所有者の行方を、特定できないケースも、
割とある。
こういうケースの場合、行方不明所有者、及び関係者は
私道持分があることすら忘れていると思われ、
現状を伝えることも出来ない。
つまり、通行権や掘削権に対して、異議が出ないと推定されるので、
異議が出るとしたら、行方のわかる所有者からと言うことになる。
だから、行方のわかる所有者からの承諾書を取っておくことが多いし、
行方のわかる所有者からの承諾書だけを取ることに対しても、
十分意味がある。』との回答を得た。

そこで、売主側の不動産屋に、知り合いの土地家屋調査士からの話として、
この回答を伝えてもらい、行方のわかる所有者だけでも
承諾書を取ってもらいたいと伝えた。


【最初からやれよ 27日目】
売主側の不動産屋から連絡があったと報告を受けた。
1点目が、帯状の土地の売買が完了し、引渡しを受けるのみとなったこと、
2点目は、承諾書を取るようにすると言うことだった。

売主側は、建てたときには平気だったはずの容積率が、
国土調査により敷地面積が大幅に減少し、
売る時には、容積率オーバーになってしまったと言う問題を解決するために、
帯状の土地を購入しなければならない状況に陥ってしまった。
しかも、帯状の土地を購入した代金は、
物件@の価格に上乗せしないことになっているそうなので、
物件@を売るために、大きな持ち出しが必要となってしまった経緯がある。
だから売主としては、これ以上、何かやることは避けたいと言う気持ちから、
「前面私道について、現状渡しで構わないのであれば、購入してほしい」
と言ったのだろうと理解できる。
駅徒歩圏内なので、売りに出せば、売れると思っておられたことだろうし、
問題もなく、長期間住んでいたのだから、大丈夫とも思っておられることだろう。

しかし、売主側の不動産屋としては、容積率の問題はもちろん、
私道の問題も認識していたはずだ。
初めから、容積率の問題と合わせて、私道に関する承諾書の問題でも、
きちんと動いていれば、
今さら、こちらの要求にしたがって、あれこれする必要はなかったはずだとも言える。
私が売主だったならば、『最初からやってくれよ』と言う気持ちになるだろう。
他人事ながら、売主が不憫に思える・・・。

何はともあれ、こちらの要求は、通っているわけで、一安心だ。


【隣人を買え 28日目】
前面私道に関して、承諾書を取ってもらえることになった。
しかし、まだまだ、安心できない面もある。
物件@の前面私道は、私道と言う認識すら、ない状態で、
30年以上も使われてきたようだ。
今回、承諾書をお願いすると、『私道』と言う認識が芽生えてきて、
『金銭を要求できる種』という考えを持つ人がいないとも限らない。
私道とは言っても、開発から40年以上、不特定多数の人が利用してきた道路なので、
不幸にして、『金銭の種』と考える方が私道所有者の中にいたならば、
物件@のある一角は、近所付き合いがしにくい土地になってしまうだろう。
「家を買うな、隣人を買え」ということわざがあるように、承諾書を取る経緯にも、
私たちにとっては、物件@を買うための判断要素があるわけなのだ。

B不動産に、売買契約日の調整のための、こちらの予定を連絡すると共に、
売主側の不動産屋から、承諾書取得についての報告を求めることを連絡した。
posted by 荷葉 at 01:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月25日

自宅購入への道D

【新たなる問題の始まり 20日目】
☆銀行の回答は、『私道持分がない場合、融資できない』と言うものだった。
私の頭の中では、分譲地で、私道の場合、
私道持分は当然のように一緒に売買されると思っていたので、
まず驚き、私道持分のことをすっかり忘れていたことが、悔やまれた。


【やはり自分で確認が必要 21日目】
自分の目で確かめるべく、法務局へ。
確かに、売主名義での私道持分がない。
しかし、物件@の住所で、売主ではない人の名前がある。
物件の閉鎖登記簿を取ってみると、売主から3代前の所有者の名前であった。
3代前の所有者は、物件@を身内と思われる女性に贈与しており、
その時に私道部分が漏れたようだった。
その贈与は、今から35年程前の話になる。
そして、贈与を受けた身内は、贈与から2年程度後、売買で物件@のみ、
売ってしまっている。

<物件@の所有者の変遷>
 開発事業者
   ↓【売買・約40年前】
現状で私道の所有者になっているB氏
   ↓【贈与・約35年前】
 身内(?)の女性
   ↓【売買・約33年前】
 第3者のA氏
   ↓【売買・約32年前】
 今回の売主

付帯していたはずの私道持分の登記は、
40年ほど前に、3代前の所有者に所有権移転されているが、
その後は、忘れられたのか、物件@の所有権移転に付随いない。
40年前で止まったままの私道持分の所有者について、
登記簿記載の住所から、行方を追うことは不可能に近い。
なぜなら、転居などで、住民の全てが転居した住民票は、除票となり、
保存期間は5年。
贈与を受けた身内は、同居していた方だと思われるのだが、
身内の方から第3者への売買されたころには、住民票が除票となっているだろう。
それから30年以上が経過し、除票となった住民票が取れる可能性は、
きわめて低い。
そもそも、行方を追わなければならない時点で、
弁護士や司法書士に依頼することになるのだが、
依頼したところで、望む結果が得られる可能性が少ないわけなのだ。

自分で調査した結果を持って、不動産屋の担当者に連絡。
『通行権』『掘削権』の問題をどうするのか、問い合わせた。


【更なる驚きの回答が・・・23日目】
不動産屋から売主側の不動産屋に問い合わせたと言う報告をもらった。

私道部分に関して、持分が昔の所有者のままであるが、
すでに死亡していると思われ、打つ手はない。
売主は、30年程度、通行権も掘削権も承諾を得ないまま、
居住し、建て替えもしており、
物件@のある一角には、他にも私道持分のない家(開発された時点から持っていない家)があるため、
通行権や掘削権で、問題が起きたことはない。
物件@の昔の所有者以外にも、40年程度前で放置されたままになっている持分があり、
『通行権・掘削権の承諾書』を全ての私道持分共有者から頂くことはできないので、
承諾書を取っても、意味がない。
前面私道について、現状渡しで構わないのであれば、購入してほしい。
・・・と言う回答だったとのこと。

ある意味、驚きである。
近年、法律を遵守している建物でなければ、
住宅ローンが融資されないケースが多くなっており、
建ぺい率や容積率だけでなく、私道持分に関しても、トラブルが置きやすいため、
持っていなければ、承諾書を取ることを、融資の条件にする銀行も多いと聞く。
売主はともかく、売主側の不動産屋は、こうした事情を知っているはずであり、
この回答は、驚きとしか言いようがなかった。

私自身、この物件は諦めてもいいと思ったのだが、
夫は、売買契約日を調整できるようになるまで、まだ半月くらいはかかりそうなので、
可能性は全て探るべきだと言う。

そして、知り合いの司法書士に相談し、
『住民票の除票は、取れる可能性が極めて低い』こと、
『不動産屋の対応次第(承諾書など)では、
諦めた方がトラブルに巻き込まれずに済む物件である』ことを
改めて確認した。
posted by 荷葉 at 13:46| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月22日

自宅購入への道C

【朗報が来た 9日目】
B不動産から連絡があり、結果が出ていなかった2行のうちの1行から、
事前審査の承認が出たと伝えられた。
承認が出たのは、話題に上らなかった方の「☆銀行」。
こちらの希望額満額で出ているので、一安心だ。

そして、もう1つの朗報が、帯状の土地の所有者と物件@の所有者の間で、
売買が成立したそうだ。
ただし、帯状の土地の所有者の都合で、
物件@の売主に対する正式な引渡しまでには、
少し時間がかかるとのこと。
「登記が完了してから、こちらの売買契約」と言う物件@の売主の意向があるので、
こちらの売買も、まだまだ、先になりそうだ。


【質問をした10日目】
事前審査で承認をもらった☆銀行の承認書でわからないことがあったので、
B不動産の担当者に質問をした。
B不動産の担当者も、疑問に思っていたことがあるようで、
☆銀行に確認を取ってからの返事と言うことになった。


【こんなこともあるんだ・・・11日目】
B不動産から、前日にした質問の返事をもらった。
その点は、単なる☆銀行の勘違いのようで、問題はなかったのだが、
B不動産の担当者が疑問に思って、問い合わせたことが、
少し呆れる結果をもたらした。

B不動産の担当者が疑問に思った点は、物件@の前面道路のことだ。
承認書の内容を簡単に書くと
「前面道路が公道であることを証明できる書類を、本審査では提出すること」
と書かれていた。
だが、物件@の前面道路は、私道なのだ。
B不動産の担当者が「前面道路は私道だが…」と問い合わせると、
「公道と勘違いして審査した。物件に関してのみ、
再審査するので、一旦保留する」との返事だったと言う。

そんなわけで、事前審査を通過した銀行は、今のところ「なし」なのかと思ったら、
帯状の土地に興味を示していた「◇銀行」の事前審査承認の連絡が来たとのこと。
こちらの希望する額、満額の回答だ。
B不動産の担当者は、念のため、公道と私道を勘違いしていないか確認したが、
◇銀行では、「前面道路が公道でも私道でも、担保評価が大きく変わることはないから平気」
とのことだったそうだ。

とりあえず、☆銀行は保留に戻ってしまったが、◇銀行からは承認をもらったので、
後は、帯状の土地の売買が片付いてくれれば、こちらの売買も進展するだろう。
そろそろ、買うもの、捨てるものを考えなくてはならない。
posted by 荷葉 at 15:45| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年05月19日

自宅購入への道B

【事態が大きく動き始めた5日目】
帯状の土地に関しての回答がもらえる日、午前中に、B不動産から連絡をもらい、
次の月曜日に物件@の売主と帯状の土地の持ち主が、売買契約をすることになっていて、
来月の中旬には登記が入ると言う報告だった。
そこで、『帯状の土地の登記が済み、帯状の土地も含めて売買する』ことを前提に、
物件@の売買申込書を、売主側に提出することにした。
つまり、気に入っているのだが、今のままではローンが通りにくく、購入しがたいので、
売主が動いている帯状の土地が正常に売買され、登記された場合に、
私たちは、物件@を購入したいと言う意思表示をしたわけだ。

物件@の売買申込書を提出したことで、
B不動産の担当者は物件調査と4つの銀行へ住宅ローンの事前審査の手配をする、と言っていた。
売買契約の希望日は、一応1週間後だが、夫が休みの日は全て空けておき、売主との調整をする。
ただし、売主と帯状の土地の所有者が売買契約をする日に、ちょうど夫が休みなので、
場合によっては、その日に、こちらの売買契約もすることになるかもしれないと言うことだった。
それと言うのも、売主は、現在、かなり遠方にお住まいのようで、
年齢的な問題もあって、毎週、こちらに出向いてくるのは、結構大変との事なのだ。
ローンの事前審査から、最短で考えられる売買契約まで、あまり日にちがなく(4日間)、
帯状の土地の売買契約も済んでいないようなので、
『ローン特約(ローンが通らないため、契約を白紙撤回できる特約)』は、
細かい記載をして、つけてもらうことになった。

私は、定期預金を解約し、普通預金に入れておくため、銀行回りをした。


【ペースダウンで一安心 7日目】
B不動産の担当者から連絡があり、物件@の売買契約が、最短で行われることはないとのこと。
物件@の売主と、帯状の土地の所有者の間で、まだ確定していないことがあり、
私たちとの売買契約までは、最短ではできないそうだ。
ちょっとペースダウンしたので、一息つけそうだ。


【物件Aを内覧する 8日目】
3日間ほど、動きはなかったのだが、物件Aの内覧をする日がやってきた。
前にも書いたように、物件Aは築25年の古家。
売主が居住中なので、何でも口にしてしまう危険性がある子供たちは、
内覧する気がまったくない夫とともにお留守番。
私ひとりで、内覧に行った。

雰囲気としては、田舎のおばあちゃんちという感じ。
古いのだが、『良いもの』という感じがした。
地元の大工さんに頼んで建てた注文住宅で、柱も太く、収納なども広く取っており、
何しろ、玄関やお風呂、台所が広い。
床などは古めかしいものだが、軋みなどまったくない。
そして、驚いたことに、『井戸水』を台所で利用できるようにしていた。
古家は、構造が大事と言うが、物件Aは定期的にメンテナンスをしており、
床下換気システムを入れたり、サッシの入れ替えをしたり、キッチンの取替えをしたりしてある。
古臭い感じはするのだが、サッシやキッチンは、比較的新しく、使えるもので、
トイレやお風呂も、十分使える状態なので、
クロスやふすま、障子の張り替え、ハウスクリーニングで、
きれいになりそうな感じの家だった。

だが、売主自らがおっしゃるように、冬場の日当たりの悪さが、大きなマイナス点だ。
昔は、日当たりの良い家だったのだそうだが、南側の家が3階建て賃貸住宅に建て替えられ、
日当たりが悪くなってしまったのだそうだ。
物件Aのある場所は、第1種住宅地域で、建ぺい率が60%だが、容積率が200%ある。
第4種高度地域なので、高さ制限は20mで、4〜5階建ては建てられそうな感じだ。
『第1種住宅地域では、将来、隣地に背の高い住宅が建てられる可能性がある』とよく言われるが、
それが、現実に起こってしまった家だ。

もう1つある大きなマイナス点が、前面道路が2mしかない点。
建て替えでセットバックが必要なのは、仕方がないと思うのだが、
現状では、その2mの道路も、物件Aの2軒先のあたりで、電柱が大きく道路にはみ出していて、
物件Aの前までは車が入れず、電柱の手前までしか入れない。
大きな荷物、重たい荷物を運ぶ時に、ちょっと大変だと感じた。

物件Aの内覧を終え、私としては物件Aはストライクゾーンにあるものの、
夫は納得しないだろうと判断し、B不動産の担当者には、物件@のまま、進めると伝えた。

B不動産の担当者からは、事前審査に出した4つの銀行のうち、2行から否決の連絡が来たということと、
物件@の売買契約は、帯状の土地の登記が完了した後にしたいと、売主が言っていると教えられた。
事前審査で否決になったのは、やはり、物件の担保価値だそうだ。
1行は、詳しい話を教えてもらえなかったそうだが、
もう1行は、建て替えに、建築基準法43条但し書きの許可が必要な物件の場合、
担保価値を大きく減額する内規があるそうで、
こちらの希望する借入額には、ぜんぜん届かない額しか提示できないため否決となったそうだ。
つまり、この銀行では、担保価値がある物件なら、ローンが組めると言われたに等しい。
物件@では、2行否決という結果が出てしまったが、
物件次第では、ローンが組めるとわかった点で、我が家の得たものは大きいと言える。

まだ結果が出ていない2行のうち、「◇銀行」は帯状の土地の行方に、非常な関心を示しており、
B不動産の担当者は、帯状の土地も含めた売買(=私たちが提示した前提条件)ができれば、
住宅ローンが通るのではないかと言う見方をしていた。
しかし、◇銀行は、我が家のメインバンクとして利用しているのだが、
夫の前の会社からの退職金が入った後、全額引き出してしまった利用履歴があり、
これを不快と見られるとダメだとも言われているので、安心はできない。
しかし、いろいろな銀行から、定期を解約して集めたお金は、
現在、◇銀行の口座に入っているのだが(笑)
posted by 荷葉 at 23:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 自宅購入への道 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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